值不值得開發(fā)？

一.清查開發(fā)條件

鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產業(yè)、自然人文等資源，和所在區(qū)位、經濟、社會等內外部基本條件，決定了項目地開發(fā)的核心導向。

村項目開發(fā)條件6大清查方向

[1]經濟發(fā)展基礎

i 產業(yè)基礎：現(xiàn)有核心產業(yè)及其他產業(yè)發(fā)展狀況及產業(yè)結構

→是否具有產業(yè)鏈優(yōu)化、延伸勢能及產業(yè)融合基礎

ii 生產要素：商品、勞務、資本、信息、人才等資源狀況

→是否具備推動經濟提質升級的發(fā)展活力

iii 泛參與者：村民、鄉(xiāng)賢、村集體、合作社、開發(fā)商、地方及上級政府等參與主體發(fā)展訴求

→是否能夠充分調動各參與者能動性 

[2]土地資源基礎

能夠向規(guī)模化、現(xiàn)代化、產業(yè)融合化提質升級

[3]區(qū)位交通基礎

i 大區(qū)位：地理區(qū)位、所處經濟圈、比鄰的客源市場等基本狀況

→是否具有優(yōu)勢距離、資源、市場基礎

ii 大交通：鐵路、公路、民航等交通資源

→是否具備商貿物流條件及旅游可進入性

iii 小交通：村鎮(zhèn)內部路網、道路硬化情況等

→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本，是否需要升級

[4]泛旅游業(yè)資源

i 自然資源：地質、地貌、水文、動植物、生態(tài)等資源

→是否具有良好生態(tài)基礎及資源特色

ii 文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現(xiàn)代人文吸引物，民俗、節(jié)慶、手工藝等非物質文化遺產等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡

→是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價值

iii 建筑風貌：建筑形態(tài)、風格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點

→是否是風貌突出、特色鮮明的傳統(tǒng)風格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價值

iv 接待設施：停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫(yī)療救護設施等基礎旅游接待設施

→是否充沛、衛(wèi)生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次

[5]農業(yè)影響因素

i 自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件

→ 是否滿足當?shù)噩F(xiàn)有農業(yè)發(fā)展，是否需要調整，是否有新增領域可能

ii 社會經濟：市場需求、交通、國家政策、農業(yè)生產技術、工業(yè)基礎、勞動力、地價水平

→ 是否有利于地方農業(yè)產業(yè)結構升級 

[6]鄉(xiāng)村基礎設施

i 農業(yè)生產基礎設施：現(xiàn)代化農業(yè)基地、農田水利建設、用材林生產基礎和防護林建設、農業(yè)教育、科研、技術推廣和氣象基礎設施等；

→是否充足完備，是否能夠推動農村經濟發(fā)展、促進農業(yè)和農村現(xiàn)代化，是否需要加大投入

ii 農村生活基礎設施：飲水安全、農村沼氣、農村道路、農村電力等基礎設施建設；

→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入

iii 社會發(fā)展基礎設施：農村教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、體育等設施

→是否建設齊備，是否品質過硬，是否滿足改善農民生活條件的要求，是否有利于促進農村生活軟環(huán)境的發(fā)展，是否需要加大投入

二.評估開發(fā)價值

根據上述1. 清查開發(fā)條件中的

1)經濟發(fā)展基礎；

2)土地資源基礎；

3)區(qū)位交通基礎； 

4)泛旅游業(yè)資源；

5)農業(yè)影響因素；

6)鄉(xiāng)村基礎設施等六大項基礎條件的清查，我們能對鄉(xiāng)村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷，而鄉(xiāng)村項目是否具備開發(fā)價值，也應根據上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。

總體而言，可以根據如下4大基礎判斷標準，來衡量項目地是否更具發(fā)展優(yōu)勢。

 鄉(xiāng)村項目開發(fā)價值4大判斷標準

a)是否具備特色產業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢

鄉(xiāng)村項目打造的成功關鍵在于能夠創(chuàng)造長足、健康的經濟效益，因而具備一定特色產業(yè)的村鎮(zhèn)，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術等方面的優(yōu)勢的村鎮(zhèn)，更加具備發(fā)力基礎，能夠相對容易地通過產業(yè)鏈整合、產業(yè)結構升級，形成具有本地區(qū)特色及核心市場競爭力的產業(yè)或產業(yè)集群。

b)是否具備閑置土地及房屋資源

通常來看，“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件，因為閑置的農宅、土地等資源更容易進行資產流轉，這將大大減少項目前期的工作難度。而未來鄉(xiāng)村項目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費，又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發(fā)新生。

c)是否具備有利的區(qū)位交通條件

不論是農業(yè)產業(yè)規(guī)?；?、結構化升級調整，還是農旅融合，都需要項目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件，好的區(qū)位和交通代表了好的市場對接性和通達性，不僅有利于農副產品的貿易與流通，還有利于旅游市場的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。

d)是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風貌

 適合怎樣開發(fā)？

[1] 設定發(fā)展目標

a) 定位邏輯：

根據資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價值判斷設計合理的總體戰(zhàn)略定位，將特色產業(yè)發(fā)展、旅游業(yè)融合發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會生活提質升級、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量，理性確定最大的而又最科學的發(fā)展野心。

[2] 選擇開發(fā)方向

鄉(xiāng)村項目6大開發(fā)備選方向

 產業(yè)帶動式 

a) 適用村鎮(zhèn)：以分布在東部沿海等經濟相對興旺地區(qū)、具有產業(yè)優(yōu)勢的鄉(xiāng)村為主，此類鄉(xiāng)村具有較好的特色產業(yè)基礎，且產業(yè)化程度較高。

b) 規(guī)劃要點:根據每一個鄉(xiāng)村的具體特征，以優(yōu)勢產業(yè)為依托，完善相關產業(yè)鏈，強化產業(yè)優(yōu)勢，加速產業(yè)帶動效應。同時，若區(qū)域確有打造旅游吸引力的基礎，也可以選擇導入旅游業(yè)，發(fā)展休閑農業(yè)產業(yè)。

c) 可做項目：三產融合產業(yè)園、農產品加工示范基地及其它產業(yè)化經營項目，即包括經濟林及設施農業(yè)種植、畜牧水產養(yǎng)殖等種植養(yǎng)殖基地項目，儲藏保鮮、產地批發(fā)市場等流通設施項目。

 生態(tài)農業(yè)式 

a) 適用村鎮(zhèn)：主要針對自然條件良好的、有傳統(tǒng)田園鄉(xiāng)村風貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優(yōu)勢顯著村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點：把生態(tài)資源優(yōu)勢變?yōu)榻洕鷥?yōu)勢，構建旅游引導的農業(yè)生態(tài)示范區(qū)，同時發(fā)展生態(tài)農業(yè)旅游放大經濟效能。

c)可做項目：生態(tài)農莊、生態(tài)農業(yè)產業(yè)園項目、生態(tài)循環(huán)農業(yè)項目、生態(tài)農業(yè)觀光項目等。

 高效農業(yè)式 

a)適用村鎮(zhèn)：適合分布在我國以發(fā)展農業(yè)作物生產為主、農業(yè)基礎設施完善、農業(yè)機械化程度高、農產品商品化程度的農業(yè)主產區(qū)的村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點：打造“零廢棄”型生態(tài)農業(yè)產業(yè)示范園，提高農業(yè)規(guī)模化運營程度，增加土地產出率。

c) 可做項目：農業(yè)質量品牌提升工程、智慧農業(yè)示范區(qū)、農業(yè)開放合作示范工程等。

 休閑農牧式 

a)適用村鎮(zhèn)：分布在沿海和淡水水網漁區(qū)、牧區(qū)及半牧區(qū)及農林牧資源興旺地區(qū)，以農林牧漁為主要傳統(tǒng)產業(yè)的村鎮(zhèn)。

b) 規(guī)劃要點：根據養(yǎng)殖要求，因地制宜地規(guī)劃科學飼養(yǎng)的現(xiàn)代化牧區(qū)、漁區(qū)等養(yǎng)殖基地，有條件地區(qū)，可以以核心特色產業(yè)及區(qū)域風貌為基礎，發(fā)展旅游度假產業(yè)，規(guī)劃適宜接待的主題度假區(qū)。

c)可做項目：休閑農業(yè)綜合體，現(xiàn)代牧場／養(yǎng)殖基地，農牧循環(huán)示范項目，綜合性海洋／農牧文化休閑度假區(qū)等。

 城郊鄉(xiāng)村式 

a)適用村鎮(zhèn)：在一、二線城市周邊的經濟條件相對較好、公共基礎設施相對完善的村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點：加大城鄉(xiāng)融合發(fā)展力度，規(guī)劃以優(yōu)質鄉(xiāng)村優(yōu)質產品和鄉(xiāng)村旅游度假為核心依托的新型城鎮(zhèn)化，打造城郊新田園鄉(xiāng)村社區(qū)示范項目。

c)可做項目：觀光農莊、新農業(yè)科技開發(fā)示范園項目、田園風情度假區(qū)等。

 文化旅游式 

a) 適用村鎮(zhèn)：在旅游資源豐富，交通便捷，距離城市較近的適宜發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的相關村鎮(zhèn)，及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統(tǒng)文化等特色人文資源的村鎮(zhèn)。

b) 規(guī)劃要點：基于區(qū)域資源條件及文化特色，以村落、郊野、田園等環(huán)境為依托，規(guī)劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設施，并結合良好民風民俗文化以及非物質文化特色，打造鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。

c)可做項目：田園綜合體、鄉(xiāng)村度假村、休閑農莊、古村古鎮(zhèn)、傳統(tǒng)村落保護等項目。

應當如何操盤？

確定開發(fā)主體

1) 村集體統(tǒng)一整合開發(fā)

開發(fā)邏輯：村集體通過成立專業(yè)合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來，進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。

參考案例：密云古北口北臺鄉(xiāng)居農宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統(tǒng)一開發(fā)和經營管理。

2) 村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)

開發(fā)邏輯：村集體與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，引入外來資金，對村里的閑置資產進行統(tǒng)一流轉、整合開發(fā)與專業(yè)運營。

參考案例：密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)（股東單位）單位，負責資源整合、開發(fā)及提供配套服務。

盤活閑置資源包括土地、房屋等等....

閑置資產流轉是獲取鄉(xiāng)村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進城鄉(xiāng)要素流動的有效手段，也是鄉(xiāng)村項目開發(fā)必須考慮的首要問題。

農村閑置資產流轉，有利于美麗鄉(xiāng)村建設，有利于農村集體經濟發(fā)展，有利于幫助農民增收。鄉(xiāng)村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發(fā)揮資產價值，進而實現(xiàn)一定收益。

1)  資產流轉的本質

資產流轉的本質是農民資產的使用權出租。當代鄉(xiāng)村體系中，許多農民由于出外務工等原因離開本鄉(xiāng)、本鎮(zhèn)，造成擁有的土地、房屋等資產閑置浪費，土地、房屋等資產的財產權、收益權得不到有效體現(xiàn)。

閑置資產流轉，就是在資產所有權不變的情況下，通過出租其使用權來實現(xiàn)閑置資產的價值。即資產的所有權的權屬不變，依然歸農民所有，而流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓，農民作為資產的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。

2) 資產流轉的關鍵

資產能否順暢流轉很大程度上取決于承租方的務農效益，因而，只有在充分尊重農民意愿的條件下，保障長足的經營效益，才能確保項目有能力兌現(xiàn)其對農民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

3) 資產流轉的形式

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限內，農戶與承租方之間的資產使用權轉移，即農戶作為出租方，自愿將全部或部分資產的一定期限內的使用權出租給承租方，承租方支付農戶固定的收益。承包期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。

流轉步驟一般為村集體統(tǒng)一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

[ b | 入股 ]

農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，與投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體，參與股份制或股份合作制經營，分紅以入股的資產使用權為依據，按經營效益的高低確定股紅數(shù)額。

[ c |轉包 ]

土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限由雙方協(xié)商確定，但不得超過土地承包合同的剩余期限，且轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。

[ d | 出讓 ]

取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設施、城鎮(zhèn)建設、工商業(yè)發(fā)展等建設用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農民，在按有關規(guī)定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發(fā)包方或當?shù)卣?，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

 系統(tǒng)規(guī)劃開發(fā)

1) 5大基本開發(fā)原則

 a)特色鮮明：保持地域、產業(yè)、生態(tài)、風貌特色 

i.保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區(qū)，應體現(xiàn)“山谷”、“水鄉(xiāng)”“鄉(xiāng)野”特色。針對文化資源豐富的地區(qū)，應體現(xiàn)特色“鄉(xiāng)味”、“民俗”等地域特色。

規(guī)劃要點：多用地方材料、符號，體現(xiàn)地域特色，注重整體格局和風貌的打造，格局自然，風貌整體和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)特色。

ii.保持鮮明的產業(yè)特色。鄉(xiāng)村土地肥沃，農、林、漁等傳統(tǒng)農業(yè)資源豐富、具備一定產業(yè)基礎，應當把所在地的產業(yè)優(yōu)勢糅合進去，著力培育支柱產業(yè)，或“農”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產業(yè)。

規(guī)劃要點：產業(yè)規(guī)劃與地域規(guī)劃結合。

iii.保持鮮明的生態(tài)特色。鄉(xiāng)村項目的打造，必須符合“現(xiàn)代化生態(tài)農村”的建設目標，必須保證在鄉(xiāng)村自然區(qū)的生態(tài)涵養(yǎng)，注重生態(tài)農業(yè)基地的開發(fā)及綠色產業(yè)體系、鄉(xiāng)村生活體系的打造等方面，都能使鄉(xiāng)村保持鮮明生態(tài)特色。

規(guī)劃要點：景觀多用自然，注重小品等景觀打造。如在環(huán)境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環(huán)經濟等都要注入“生態(tài)”理念。

 b) 文脈鮮活：保持鄉(xiāng)土文化的原生性、鮮活性 

i.提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨特的自然風貌、生活習俗和人的生產勞動等社會性生態(tài)元素，詮釋項目地文化傳統(tǒng)。可供挖掘的鄉(xiāng)土文化十分豐富，如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統(tǒng)婚慶儀式等民俗文化，推鐵環(huán)、踩高蹺等游戲文化，等等。

 ii.文化傳承：對歷史文化豐厚的項目地，應注重保護歷史、傳統(tǒng)文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉(xiāng)村的文化認同。

iii.品質提升：合理開發(fā)利用文化資源，系統(tǒng)打造，形成文化品牌，增強競爭軟實力。

iv. 重塑精神：對于文化資源匱乏或是新建的項目，應注重文化培育和打造，在現(xiàn)有建設的基礎上發(fā)展，逐步形成自身文化特色。

 c) 三產融合：統(tǒng)籌區(qū)域產業(yè)規(guī)劃保障發(fā)展動力 

i. 一二三業(yè)融合：把農業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)、商貿業(yè)，以及飲食等各類服務業(yè)的發(fā)展結合起來全面規(guī)劃，選擇適合項目發(fā)展方向的產業(yè)做強做大，逐步發(fā)育成為鄉(xiāng)村發(fā)展的有力支撐。

ii 現(xiàn)有產業(yè)升級：在現(xiàn)有基礎上發(fā)展產業(yè)，不要憑空創(chuàng)造和引進新的產業(yè)。

iii調整產業(yè)結構：發(fā)揮人氣與資源集聚優(yōu)勢，拉動、促進鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展，完善產業(yè)結構，升級產業(yè)體系；延長產業(yè)鏈，構建合理的產業(yè)集群，打造競爭優(yōu)勢，擴大產業(yè)影響力，提升產業(yè)競爭力。

 d) 宜居宜游：留住生產力，擴大消費吸引力 

i 挖掘旅游題材：鄉(xiāng)村項目的開發(fā)建設，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉(xiāng)村發(fā)展將會更有生命力?？蓪⑸剿L光、地形地貌、風俗風味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

ii 打造共享配套：鄉(xiāng)村項目的公共服務設施、基礎設施建設除了滿足基礎生產、生活需求以外，還應做好三個服務：

1，注重服務社會事業(yè)。設施建設要與鎮(zhèn)區(qū)結合，共建共享，建設完善的服務體系，推動鄉(xiāng)村整體經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

2，注重服務經濟發(fā)展。建立完善與經濟社會發(fā)展相適應的服務體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創(chuàng)新、特色產業(yè)的“新載體”。

3，注重服務周邊村民。統(tǒng)籌布局、互聯(lián)互通，完善補足城鄉(xiāng)服務設施體系，促進服務設施向周邊農村延伸。

iii留足發(fā)展空間：對接區(qū)域市場需求，尤其大城市周邊，旅游產品策劃考慮外溢的功能需求。

總之，從道路、交通、環(huán)境、建筑風貌，到功能布局、各類設施，從休閑、娛樂，到餐飲、商貿，在充分滿足居民物質和精神生活需求外，一切要從打造鄉(xiāng)村生態(tài)旅游項目的思路出發(fā)，精心打造，務顯“特色”，使生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)，成為鄉(xiāng)村賴以發(fā)展的產業(yè)之一，為鄉(xiāng)村發(fā)展提供源源不斷的經濟收入。

 e)活力構筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮(zhèn)出現(xiàn) 

i 打造活力型街區(qū)：要結合棚戶區(qū)改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區(qū)等受大眾歡迎的有活力的街區(qū)。

ii提升冬季的活力：北方地區(qū)項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發(fā)展全季節(jié)旅游，增加冬季項目。

iii注重夜經濟打造：增加夜晚的商業(yè)和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀，增加鄉(xiāng)村夜生活、夜消費活力。

農業(yè)生產區(qū)

定位：田園農業(yè)生產的核心空間，是農業(yè)生產的主要功能分區(qū)，是為綜合體發(fā)展和運行提供產業(yè)支撐和發(fā)展動力的核心區(qū)域。

規(guī)劃：選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區(qū)域進行規(guī)劃建設，同時應結合我國特色農產品區(qū)域布局規(guī)劃，遴選合適的種養(yǎng)品種，并且應當最大化的尊重場地肌理，還應當盡量滿足機械化種植的需求，充分考慮機耕道的要求與四季產業(yè)的耕作規(guī)劃。

產品舉例：農業(yè)生產區(qū)除了常規(guī)農作物種植、禽畜飼養(yǎng)等保障農業(yè)生產性基地、園區(qū)的建設外，還可以依托基地或園區(qū)特色開展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范、市民/團體認種田等項目。

農業(yè)景觀區(qū)

定位：以田園景觀、農業(yè)生產和優(yōu)質農產品為基礎的主題觀光區(qū)域。

規(guī)劃：以當?shù)刭Y源環(huán)境為基礎，規(guī)劃開發(fā)以特色園圃、現(xiàn)代農業(yè)設施、農產品展示、創(chuàng)意農業(yè)景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區(qū)，核心景觀片區(qū)的規(guī)劃布局要突出的景觀主題，規(guī)劃主題性景觀及特殊的游覽方式（線路、節(jié)點）。

產品舉例：觀賞型農田、名優(yōu)瓜果園，觀賞苗木、花卉展示、創(chuàng)意農業(yè)景觀小品展示、濕地風光，山水風光等景觀區(qū)。

現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園區(qū)

定位：農業(yè)產業(yè)鏈現(xiàn)代化延伸區(qū)域，以產業(yè)園區(qū)的方式發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)，實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化和規(guī)?；洜I。

規(guī)劃：現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園區(qū)通常根據項目方資本、技術、資源等基本條件，選擇性規(guī)劃發(fā)展循環(huán)農業(yè)、設施農業(yè)、特色農業(yè)、無土農業(yè)、外向型農業(yè)、休閑農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)等新型農業(yè)產業(yè)園，一般規(guī)模較大。

產品舉例：現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園區(qū)可包括現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園、現(xiàn)代農業(yè)科技園、現(xiàn)代農業(yè)創(chuàng)業(yè)園等，主要從事種養(yǎng)殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發(fā)等，形成完整的產業(yè)鏈；也可包含部分農業(yè)科普教育及現(xiàn)代農業(yè)觀光的內容，但應主要以農業(yè)生產為核心。

生活居住區(qū)

定位：城鎮(zhèn)化主要功能部分核心承載片區(qū)，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區(qū)域。

規(guī)劃：規(guī)劃適宜當?shù)剞r民社區(qū)化居住生活、產業(yè)工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區(qū)域，打造新型鄉(xiāng)村人口聚集區(qū)，保證鄉(xiāng)村居民生活品質，吸引人口回流，促進鄉(xiāng)村發(fā)展活力。

產品舉例：根據實際及長期發(fā)展需求、建筑用地塊特點，選擇開發(fā)居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團等不同體量的片區(qū)。

農業(yè)科普教育及農事體驗區(qū)

定位：承載農業(yè)文化內涵與教育功能重要區(qū)域。

規(guī)劃：利用農業(yè)生產基地及相關設施、空間等規(guī)劃打造及農業(yè)科普教育與休閑務農體驗為一體的活動區(qū)域，讓游客深度了解鄉(xiāng)村務農文化的核心內涵。

產品舉例：規(guī)劃專門片區(qū)，打造現(xiàn)代農業(yè)博物館、現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)、傳統(tǒng)農業(yè)體驗區(qū)、動植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農場、創(chuàng)意農業(yè)展示區(qū)、農牧體驗園等。

鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)

定位：創(chuàng)意農業(yè)休閑片區(qū)是游人能夠深入體驗農業(yè)創(chuàng)意的特色生活空間。

規(guī)劃：主要利用鄉(xiāng)村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉(xiāng)村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動。

產品舉例：鄉(xiāng)村自然游憩公園及戶外運動公園：配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動等產品；

鄉(xiāng)村度假村：配置鄉(xiāng)村文化民宿、鄉(xiāng)村酒店、小木屋、別墅、農業(yè)莊園等，滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

產城一體服務配套區(qū)

定位：為農村、農民、農業(yè)，生產、生活提供服務和保障的核心區(qū)域。

規(guī)劃：規(guī)劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區(qū)內的居民、村民對醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、生產生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務于農業(yè)、加工業(yè)、旅游休閑、商貿物流、鄉(xiāng)村金融等產業(yè)發(fā)展需求。

產品舉例：

交通、給排水、電力、電信、燃氣、人防、綜合防災等基礎設施；

教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、社會福利與保障、郵政電信、鄉(xiāng)村金融等公共服務設施。

衍生產業(yè)區(qū)

定位：鄉(xiāng)村新型產業(yè)、高級發(fā)展模式試點區(qū)。

規(guī)劃：在關注農業(yè)基礎、關注農民利益的基礎上，發(fā)展衍生特色產業(yè)，延伸產業(yè)鏈，打造多元產業(yè)融合。

產品舉例：健康產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、互聯(lián)網農業(yè)、體育產業(yè)、影視產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、科教產業(yè)、生態(tài)產業(yè)等。

專業(yè)運營管理

1)  確定運營主體

a) 專業(yè)運營管理公司

在對閑置資產進行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎上，可以引進專業(yè)的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業(yè)的運營管理理念，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應的收益。

b) 村集體統(tǒng)一運營管理

村集體可以通過合作社的形式，對鄉(xiāng)村項目進行統(tǒng)一經營管理。由合作社統(tǒng)一進行結算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2) 緊抓運營要點

a) 推動產業(yè)健康發(fā)展

經濟是鄉(xiāng)村振興的命脈，產業(yè)是經濟發(fā)展的核心抓手，具體運營過程中要注意夯實農業(yè)產業(yè)基礎，做好資源、人才、土地、技術、資金、信息等必要生產要素的配置，推動農業(yè)產業(yè)鏈延伸，推動農旅融合，有條件的地區(qū)深入推進一、二、三產產業(yè)融合布局，打好產業(yè)結構轉型攻堅戰(zhàn)。

b)塑造鄉(xiāng)村旅游品牌

運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內進行品牌復制。

c)充分調動農民積極性

一方面，讓農民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農民培訓，調動農民的積極性；項目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發(fā)，制定切實能夠滿足農民利益的相關政策，進而激發(fā)農民參與旅游開發(fā)的熱情。

3) 合理利益分配

a) 企業(yè)——經濟、品牌、戰(zhàn)略投資效益

鄉(xiāng)村項目的成功開發(fā)建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

b) 農民——租金、分紅、工資等收入

鄉(xiāng)村項目中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入

c)   鄉(xiāng)村——經濟、社會、文化、生態(tài)效益